Mietminderung durch Schimmel

Mietminderungen durch Schimmel sind keine Seltenheit, vielmehr ist das Vorkommen von Schimmelpilzen in Deutschland sogar der häufigste Grund für eine Mietminderung.

Dabei gilt es aber einiges zu beachten. Denn zunächst muss ein Mieter, der eine Mietminderung wegen Schimmel durchsetzen möchte, seinen Vermieter über den Schimmelbefall in der Wohnung informieren. Dieser ist dann für die Beseitigung des Schimmels zuständig.

Unterlässt der Vermieter die Beseitigung des Mietmangels Schimmelbefall, so hat der Mieter dem Vermieter zunächst eine Frist zu setzen, zu der die Beseitigung des Schimmels zu erfolgen hat.

Erst wenn der Vermieter auch diese Frist vertstreichen lässt, sollte der Mieter selbstständig eine Schimmelbegutachtung oder -entfernung durchführen lassen- die Kosten können dem Vermieter als eine Mietminderung wegen Schimmel in Rechnung gestellt werden.

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Probleme bei der Mietminderung durch Schimmel

Wenn der Mieter eine Mietminderung durch Schimmel erreichen möchte, darf er also nicht einfach bei einem vermuteten Befall die Mietminderung wegen Schimmel einseitig bestimmen. Stets hat er es einzuhalten, dem Vermieter zunächst Kenntnis über den Schimmelbefall zu verschaffen und ihm nach Unterlassen seiner Instandhaltungspflichten zunächst eine Frist zur Beseitigung aufzuerlegen.

Bleibt der Vermieter in der Folge den Beweis schuldig, dass kein Baumangel zu der erhöhten Feuchtigkeit in der Mietsache- und damit zur Schimmelbildung, geführt hat, ist er grundsätzlich zur Entfernung verpflichtet und hat gegebenenfalls eine Mietminderung wegen Schimmel zu akzeptieren.

Aber häufig entsteht ein Streit darüber, was für den Schimmelbefall verantwortlich ist: ein Baumangel, der in der Verantwortung des Vermieters liegt, oder ein falsches Wohnverhalten durch den Mieter.

Wer trägt die Verantwortung für den Schimmelbefall?

Häufiger Brennpunkt der Streitigkeiten um eine Mietminderung wegen Schimmel ist also die Frage nach der Verantwortung für den Schimmelbefall. Ist dem Mieter ein falsches Heiz- und Lüftverhalten nachzuweisen, verliert er seinen Anspruch an den Vermieter, die Wohnung auf dessen Kosten instand setzen zu lassen.

Dabei ist aber zu beachten, dass Gerichte trotzdem häufig zugunsten des Mieters entscheiden, wenn als Ursache des Schimmels vom Vermieter ein Baumangel nicht auszuschließen ist- auch wenn ein nachweislich falsches Heiz- und Lüftverhalten praktiziert wurde.

Ebenso darf einem Mieter kein unzumutbares Lüftverhalten aufgebürdet werden. Eine Wohnung, die etwa nur bei andauernder Durchlüftung trocken zu halten ist, ist also grundsätzlich mit einem Mangel belastet. Vorsicht muss der Mieter aber walten lassen, wenn er einen Gutachter zur Feststellung des Schimmelbefalls bestellt.

Die Kosten hierfür trägt der Vermieter in der Regel nur dann, wenn er vorab informiert wurde und der Gutachter tatsächlich einen Befall feststellen kann.

Mietminderung durch Schimmel: wie hoch?

Eine Mietminderung wegen Schimmel im Badezimmer in einer Höhe von 95% anzusetzen, wird kaum von Erfolg gekrönt sein. Grundsätzlich versucht die Rechtsprechung, dem individuellen Fall gerecht zu werden, weshalb sich Vorabschätzungen über die Höhe der Mietminderung wegen Schimmel verbieten.

Trotzdem lassen sich ein paar Einschätzungen über die Höhe der Mietminderung bei Schimmel treffen. So ist eine Mietminderung wegen Schimmel dann ausgeschlossen, wenn der Mieter den Befall in der Mietwohnung selbst zu verantworten hat. Ebenso dann, wenn der Mieter Anweisungen zum Wohnverhalten (etwa Klauseln, die ihn zu einem an die besonderen baulichen Eigenschaften der Wohnung angepassten Lüftverhalten verpflichten) ignoriert.

Unterlässt es hingegen der Vermieter, den Mieter auf eine Veränderung der Mietsache (etwa den Einbau isolierter Fenster) hinzuweisen, besteht auch hier die Möglichkeit der Mietminderung, wenn es in der Folge zur Schimmelbildung kommt. Eine kleine Mietminderung wegen Schimmel um die 10 % ist dann zu erwarten, wenn kleinere Schimmelschäden durch Feuchtigkeit entstanden sind.

Wann ist eine höhere Mietminderung wegen Schimmel möglich?

Wenn die Ursache des Schimmels zu mindestens 65% durch bauliche Mängel zu verorten ist, lässt sich von einer Mietminderung wegen Schimmel in Höhe von ca. 15% ausgehen. Enstehen kleinere Schimmel etwa wegen undichten Fenstern oder resultierend aus der erhöhten Feuchte in Neubauten, lassen sich Mietminderungen in der Regel bei 20% verorten. Möchte der Vermieter den Mieter dazu verpflichten, den Neubau durch häufigeres Lüften und intensivere Heizphasen "trockenzuwohnen", hat er dieses bereits im Mietvertrag zu regeln.

Eine Mietminderungen wegen Schimmel in einer Höhe von ca. 40% lässt sich dann erwarten, wenn es nach es nach Isolierungsarbeiten zu einer erheblichen Feuchtigkeitsbildung in der Wohnung kommt. Ist eine Wohnung durch Schimmelpilze befallen und erhelblich durchfeuchtet, so gilt eine Mietminderung wegen der Schimmel in eine Höhe zwischen 80 und 95% als angemessen, insbesondere dann, wenn die beteiligten Schimmelpilzgattungen als gesundheitsgefährend gelten.